房地產業營改增*晚明年推行

坦率地給大家報個賬，此項改革已經減稅2500億元人民幣。”在2014夏季達沃斯論壇上，國務院總理李克強在發言時就歷時兩年半的“營改增”試點減稅額度對外透露說。

　　“營改增”自2012年1月1日開始試點至今，目前剩下的幾個行業主要是生活服務業、建筑業、房地產業和金融業。日前據悉，財政部正在加快研究房地產業“營改增”方案，有望明年推行。

　　按照財政部計劃，2015年完成全行業的營業稅改增值稅，因此房地產行業*晚明年也將推行“營改增”。盡管具體的稅率標準未定，但稱“營改增”是*項減稅改革，對于房地產行業來說是個利好。

　　“17%的稅率有點高，不符合簡并稅收的原則。總的來說，可能要低于17%，在11%和17%之間再設*個檔。”財政部財政科學研究所*位稅收研究人士分析道。

　　稅制設計難點多

　　房地產行業實行“營改增”，除稅率的確定存在*定難度外，還有*系列問題待解決。“比如土地成本怎么抵扣?存量資產怎么辦?這些對房企的稅負都有決定性影響。”尤尼泰(北京)稅務師事務所房地產部經理趙杰在接受采訪時分析。即便房地產業改了增值稅，“房地產的增值稅和土地的增值稅會不會重合也是*個待解的問題。”

　　在趙杰看來，建筑業和金融業可能要先于房地產行業實行“營改增”。“對于房企來說，銀行利息也是比較大的成本。建筑業如果在‘營改增’過程中出現成本增加，就會把增加的成本轉嫁到房地產行業。”

　　房地產相關稅收在地方財政中占了較大比重，營業稅是地稅部門在收，而增值稅是國稅部門在收。對于“營改增”后是否會對地方財政產生*定影響的擔心，上述稅收研究人士認為，國家會通過*些過渡政策來解決。“如果房地產業實行‘營改增’，肯定還會出臺相應的財稅制度改革。在這期間會有*些過渡政策，按照‘營改增’的原則，原來營業稅屬于什么地方，‘營改增’后稅收仍然交給原地方。”

　　而“營改增”只是*系列財稅制度改革的開始。“到2015年，全行業實行‘營改增’后，企業稅負減少了，更有利于企業的發展。隨著經濟發展速度的提升，國家稅收總量不*定減少。”上述稅收研究人士認為，國家稅收穩定問題并不需要擔心。“稅收政策是有增有減的，‘營改增’實行以后，減下來*部分稅，為增加稅提供空間，比如說房地產行業要推行房地產保有環節的房地產稅。‘營改增’后會為房地產稅的開征騰出空間。”

　　財務管理更規范

　　“‘營改增’后，房企的利潤率是否受影響，要看企業的具體情況。我認為，整體來看，對于房地產行業來說是利好，因為‘營改增’是減稅政策。”上述稅收研究人士坦言。

　　在趙杰看來，“‘營改增’對房企影響*大的是分管模式上的差別。因為營業稅算法比較簡單，增值稅有*些具體財務核算的規定，對財務管理水平要求更高。”原因在于，“‘營改增’對于房企來說，財務銷項進項的算法不同，*終需要納稅的結果可能就會有差別。因此稅負究竟是高還是低，取決于企業自身。如果進項能夠取得進項稅票，抵扣得多，稅負就會降低，否則稅負有可能提高。”

　　“增值稅相對于營業稅來說，是更嚴格的稅務管理。所以對企業來說，稅務風險會提高。舉*個例子，營業稅假發票處罰力度小，而增值稅已經發生*些大案要案。”趙杰表示。

　　因此，對于房企來說，“營改增”后對財務管理要求明顯提高，規范的財務管理是降低成本的重要*環。房地產業內人士表示，不管前景如何，“營改增”作為國家財稅體制的重大改革的*部分都會向前推進，這或將促使房地產業在產品創新和營銷策略方面有所突破。因為只有當市場回到須拼產品、拼價格、拼營銷的階段，房地產企業才會實實在在地關注產品的品質、關注創新，整個行業才會回歸健康的狀態。

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