房地產行業土地價款增值稅扣除5大熱點問題盤點

營改增后國家對房地產行業給予了特殊管理政策，規定除《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產老項目、且選擇簡易計稅方法的之外，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。在實際執行過程中，納稅人對此問題仍然存在一定困惑。小編對此問題梳理了5個常見問題，幫助大家更好準確把握此項政策。

1.房地產開發企業接受爛尾樓銷售的，能否扣除對應的土地款？

答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第三條規定，房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。如果不符合，應當按照《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告 2016年第14號）轉讓不動產政策規定計算繳納增值稅，不能扣除對應的土地款。

2.同一房地產企業多個項目滾動開發，新拿地支付的土地價款是否能夠在其他正在銷售房產項目的銷售額中抵減？

答：《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

按照上述規定，一個項目的土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

3.以投資名義取得的土地開發商品房，其土地價款是否可以從銷售額中扣除？

答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規定，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。因此，接受投資的土地使用權，在計算銷售額時，不可以扣除對應的土地價款。

根據《財政部、國家稅務總局關于推行營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅（2016）36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。第十一條規定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。投資企業以土地使用權對外投資，相當于用土地使用權換股權，應當按銷售無形資產---土地使用權稅目，適用10%稅率繳納增值稅。

《財政部 國家稅務總局 關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。被投資企業接受土地使用權投資可以按照規定取得增值稅專用發票，進項稅額可以從當期應納稅額中抵扣。如果同時從該地塊的開發產品銷售額中在扣除土地價款，將會造成重復扣除。

4.房地產企業在2016年4月30日前從其他房地產企業購買土地支付的價款能否進行差額扣除？

根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條和第六條規定，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

如果轉讓方企業銷售土地使用權時營業稅納稅義務已經發生，取得的是營業稅發票或增值稅普通發票，那么土地價款不能抵扣當期銷售收入，如果轉讓方企業銷售土地使用權時，營業稅納稅義務尚未發生，應當按照增值稅納稅義務發生時間繳納增值稅，可以按照規定取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣當期銷項稅額。

5.當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。這里是否可以剔除出租和自用物業面積？

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規定，房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。之所以這樣規定，是因為房地產企業在開發房產項目時，還會在小區配套建設道路、花園、綠地、雕塑，或者物業用房、幼兒園、診所等。這些項目不單獨作價出售給業主，但也都包含在了業主所支付的房款中。對這些建筑物、構筑物的面積，本條規定并未將其包含在“可供出售的建筑面積”中，也就是在計算“當期允許扣除的土地價款”時，并未將這部分面積包含在分母當中。這樣可以使開發商將所有“可供”銷售的面積賣完后，土地出讓金全部扣除完。因此，房地產項目可供出售面積不得扣除用于出租和自用物業面積。

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