企業以不動產房屋抵債的涉稅處理

某債務人與債權人均為境內居民企業。債務人欠債權人8億元，債權人發現債務人出現財務困難，無法支付尚未到期債務。經與債權人商議，債務人將直接以8億不動產進行抵債。那么這種抵債方式，涉及哪些稅務問題?

　　該不動產是房屋，房屋購置成本為1.6億元，于2010年1月購入并取得1.6億元的購房發票，該房屋市價及評估價為2億元。

　　涉稅問題分析

　　*、債務人涉稅分析

　　1.營業稅

　　債務人以不動產抵償債務，對于債務人而言，償還了債務，取得了經濟利益。債務人屬于有償轉讓不動產行為，應繳納營業稅。債務人以外購的房屋進行抵償，按照《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規定，可以全部收入減去房屋的購置價后的余額為營業額計繳營業稅。由于商鋪是債務人發包自建的，不能適用差額繳納營業稅的規定，應全額計繳營業稅。 房屋應繳納營業稅=(20000-16000)×5%=200(萬元)。 商鋪應繳納營業稅=60000×5%=3000(萬元)。

　　繳納附加稅費(城建稅7%，教育費附加3%，地方教育附加2%)=(200+3000)×(7%+3%+2%)=384(萬元)。

　　債務人合計繳納營業稅及其附加稅費3584萬元。

　　2.印花稅

　　《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》(國稅發〔1991〕155號)規定，財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登 記注 冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。印花稅稅目稅率表規定，產權轉移書據按所載金額萬分之五貼花。 該抵債協議涉及不動產所有權轉移，應按產權轉移書據貼花：80000×0.05%=40(萬元)。

　　3.土地增值稅

　　債務人以不動產抵償債務，為有償轉讓不動產行為，債務人應繳納土地增值稅。

　　新建房指建成后未使用的房產。房屋和商鋪都已投入使用，不屬于新建房，應按轉讓舊房計繳土地增值稅。

　　轉讓舊房計繳土地增值稅有以下3種方法：

　　1.按房屋評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統*規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額，計征土地增值稅。對取得土地使用權時，未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。需要注意的是，該評估價格指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　2.不能取得評估價格，但能 提供購房發票的，經當地稅務機關確認，土地增值稅暫行條例第六條第(*)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每 年加計5%計算，計算扣除項目時，“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以 視同為1年。

　　3.既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收。按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)規定，核定征收率原則上不得低于5%，各省*稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

　　在本稅收籌劃方案中，房屋和商鋪的評估價格均不是按重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，不能采用方法1計算。鑒于房屋取得了購房發票，可按方法2計算。商鋪沒有購房發票，應按方法3計算。 轉讓房屋收入2億元; 扣除項目如下：

　　購入房屋的時間為2010年1月，于2013年5月轉讓，可扣除的房屋成本=1.6×(1+3×5%)=1.84(億元)。

　　 營業稅及附加稅費=200×[(1+(7%+3%+2%)]+20000×0.05%=234(萬元)。

　　扣除項目金額=18400+234=18634(萬元)。

　　增值額=20000-18634=1366(萬元)。

　　增值率=1366/18634=7.33%。

　　轉讓房屋應繳納土地增值稅=1366×30%=409.8(萬元)。

　　轉讓商鋪應繳納土地增值稅(假定核定征收率為5%)=60000×5%=3000(萬元)。

　　轉讓房屋和商鋪共計應繳納土地增值稅=409.8+3000=3409.8(萬元)。

　　4.企業所得稅

　　債務人轉讓該不動產取得的所得，應計入其應納稅所得額計算繳納企業所得稅。該不動產公允價8億元，轉讓不動產所得為收入-成本-稅費=80000-(16000+34000)-(3584+40+3409.8)=22966.2(萬元)。

　　二、債權人涉稅分析

　　1.印花稅

　　抵債合同，債權人應按產權轉移書據貼花，稅額為40萬元。

　　2.契稅

　　債權人承受不動產，應繳納契稅。假設該地契稅稅率為3%，債權人應繳納契稅=80000×3%=2400(萬元)。

　　注：債務人轉讓不動產所得22966.2萬元應計入應納稅所得額，繳納企業所得稅。

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